Por el contrario, la vivienda usada, la que antes ha acusado la caída de precios, ha moderado la tendencia a la baja de los mismos. En el tercer trimestre el descenso fue del 8,3% frente a la cañida del 11,3% del segundo trimestre y del 12,5% del primero.
En términos generales -teniendo en cuenta los inmuebles de primera y segunda mano-, el descenso d elos precios ha sido del 7%, frente al 7,7% del trimestre anterior.
La caída de precios ha sido generaliza en toda España. Los mercados más castigados han sido Cataluña (-11,2%) y la Comundiad de Madrid (-11%) y País Vasco (-10,4%). Sólo Melilla ha conseguido evitar tasas anuales negativas con un aumento de los precios del 3,8%.
Hasta ahora, la segunda mano se ha visto más castigada que los inmuebles de nueva construcción por diferentes motivos. Según explicaba hace unos meses Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente R. R. de Acuña & Asociados, las viviendas usadas tienen mayor recorrido a la baja que las viviendas de nueva construcción por varios factores:
- Por lo general, quien vende una vivienda usada tiene un margen mayor para bajar precios sin incurrir en pérdidas al tratarse, en la mayoría de los casos de un bien adquirido a un costo histórico mucho menos que el precio de venta actual.
- Por otra parte, el oferente de la vivienda de segunda mano suele actuar por el método del tanteo. Fija un precio de venta inicial y si no vende en un tiempo prudencial irá ajustando el precio a la baja. Este precio se va ajustando por jalones, es decir, cuando no vende baja el precio, pero como eso ya lo han hecho también el resto de los oferentes, sigue sin vender lo que obliga a volver a repetir la operación y así sucesivamente -este proceso es el que seguirá hasta que la oferta y la demanda se ajusten-. Cuando esto se produce, realmente el que vende es el que baja más el precio, el que tiene más necesidad de vender.
- Finalmente, en el caso de la vivienda nueva la flexibilidad a la baja del precio viene limitada por el margen empresarial del promotor. Su precio difícilmente puede descender por debajo de este margen comercial, ya que produciría una pérdida. "Si nos sustentamos en los balances consolidados de las inmobiliarias a 2006/2007, el ratio de resultado de explotación se situaba en torno al 15%-20%. Esto quiere decir que la flexibilidad máxima de precios que se podría dar, sin incurrir en pérdidas, sería de este orden".
Aunque las voces en torno a si la vivienda ha tocado suelo o no son dispares, el consenso de expertos todavía observa fuertes caaías de los precios en los dos próximos años. Al menos hasta que oferta y demanda se crucen, algo que de momento, no sucederá, ya que el mercado cuenta actualmente con una stock de viviendas entre 800.000 y 2 millones de casas y una demanda potencial en torno a 20.000 viviendas en los próximos años.
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